Real Estate China

Graphs & Analysis

(Data got from 国家统计局-数据)

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    title "90-144平米二手住宅销售价格指数(上月=100)"
    x-axis ["22/9", "22/10", "22/11", "22/12", "23/1", "23/2", "23/3", "23/4", "23/5", "23/6", "23/7", "23/8", "23/9", "23/10", "23/11", "23/12", "24/1", "24/2", "24/3", "24/4", "24/5", "24/6", "24/7", "24/8"]
    y-axis "指数%"
    line [100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100, 100]
    line [99.3, 99.2, 99.7, 99.1, 99.5, 100.4, 100.3, 100.4, 99.8, 99.4, 99, 99.9, 99.3, 99.5, 98.3, 98.7, 98.7, 99.2, 98.8, 98.7, 98.7, 98.1, 98.7, 99.4]

Analysis:

• 新房数据的可靠性更高（二手房的数据，可能会由于避税而造假）。
• ☒ Model Matching approach:
  • 无法参考他国历史的模型：由于中国和资本主义国家的政府干预模式不同。
  • 无法参考本国历史的模型：中国房地产市场出于新的阶段。
• ☒ Hedonic modeling approach: 价格的波动不是由于房产本身的一些固定特性（面积、楼层等）导致的。
• ☒ LPPLS: 中国是政策导向的（并不是西方的自由市场偏向），按照时序系统去分析可能不如研究政策方向。
• 可能需要从价格和价值的对比分析上寻找方向。

Important Policy:

• 23/09:开放限购-番禺、黄埔。
• 24/05:(利好底部刚需) (1)首付比例下降到最低15%;(2)公积金利率下降到2.85%、商贷款不设下限;(3)3000亿资金建设保障房。
  • 清理底部库存，为改善房提供更多需求方。
  • 广州：（1）首付15%/25%；（2）6个月社保购房；（3）取证即可售。
• 24/07：三中全会，租售并举。
• 24/08/01：（广州）“在我市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶下住房公积金支付购首付”。
• 24/08/23：房屋体检、房屋养老金、房屋保险。22城试点房屋养老金，资金暂时来源于公共资金。
• 24/09/24：将降低存量房贷利率大概0.5个点，将降低二套房首付比例到15%。央行降息降本。
• 24/09/30：广州全面取消限购。

房屋问题的分析

房产是一个好的金融产品吗？

房地产投资的收益来源：

1. （++）租金——稳定的现金流（类似于分红，Dividend Yield : 3%~5%）。
2. （？）资本增值（但是交易过于困难，或者是否能有房产所有分割后共同所有的金融产品——Real Estate Investment Trust REIT）。
3. （+）税收优惠（对一般人来说是有利的）。
4. （++）通胀保护（对抗通货膨胀的有效工具）。
5. 强制性储蓄效应。

房产的缺点：

1. 流动性差，难以快速变现。
2. 高进入门槛，资本需求大。
3. 管理和维护成本，房产投资需要考虑维护成本、管理费用、物业税等长期开销。。
4. 市场风险，房地产市场波动。

中国的房地问题：

• 前提：房产是人权问题——市场上有很多金融产品，其中也有很多是一般人负担不起的。之所以房屋成为金融产品、房屋的价格居高不下成为问题，是因为房屋是一个社会保障和关乎人权的问题。
  • 房屋的社会保障属性：房屋联系到户口、房屋联系到社会保险、房屋联系到子女教育、等等。
• 解决思路：解构房产和人权的紧密联系（也正是三中权会强调的“租售同权”）：
  • 租房获得和直接拥有房产具有同样的社会保障权益。
• 解构人权的困难：
  • 观念上的关系解构困难：结婚对房产的需求是根深蒂固的，需要时间来缓解矛盾。
    • 积极的地方：房价最贵的大城市，人们的思想同时也更加开放。
    • 消极的地法：小城市的传统观念难以消除。
    • 解决思路：对社会思想进行改造。
  • 租房的不稳定性，租房者的被动不稳定性更强（主动换租不是问题），24年中国租房调查。
    • 消极的地方：保障性住房也有各种条件和时间的限制，更加不稳定。
    • 解决思路：增加房屋交易的难度；对租房进行进一步保障。
• 房价的趋势：$ Price = (1 + k)(BaseValue + G) $
  • （+）因为房价过低会影响社会的稳定，所以国家会控制房价的稳定。
    • 目前：通过对交易的松绑。交易手续费比例（k）。
    • 其他：为房屋增加其他价值属性（不设计人权的）——“改善”需求（G）。
  • （-）房产库存在一些区域是过量的，不过在大城市这个问题相对较小。
    • 针对小城市做一些政策？
  • （-）房屋作为金融产品的特点：交易周期长、成本高。
    • 拥有房产的利润来源：租房的租金 — Price-to-Rent Ratio (Base Value)。
    • 对一般人来说是低质量的投资方式，普通人的炒房热会下降。
    • 对金融组织来说则是可以接受的，只要有利润就可以进行。

分析一下美国与中国的异同，看看能否将美国市场作为参考：

房产作为金融产品，有其独特的优势和缺点。尽管它在收益来源、税收优惠和通胀保护方面表现出色，但也面临着流动性差、进入门槛高和市场风险的挑战。在中国，房产问题还与社会保障和人权紧密联系，需要通过政策和观念上的改变来解决。与美国相比，中国市场的社会压力更大，房产的投资价值也更为复杂。